מילון מונחים להתחדשות עירונית

מדיניות לאומית לשיפוץ וחיזוק בניינים ישנים בישראל. כוללת מסלולים כמו פינוי בינוי, תמא 38 ועסקאות קומבינציה. המטרה: לספק לדיירים בית חדש או משודרג ללא עלות כספית.

תהליך שבו הורסים בניין ישן ובונים במקומו מתחם חדש לחלוטין. הדיירים מקבלים דירות חדשות, בדרך כלל גדולות יותר (25-50 מ״ר נוספים), עם ממ״ד, מעלית, חניה ומחסן - ללא עלות. משך הפרויקט: 4-7 שנים.

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שפעלה משנת 2005. תמא 38/1: חיזוק והרחבת הבניין הקיים. תמא 38/2: הריסה ובנייה מחדש. התוכנית פקעה ברוב הרשויות המקומיות (באוגוסט 2024, ובחלקן הוארכה עד 2026), והוחלפה ב״חלופת שקד״ ובתוכניות מתאר עירוניות. פרויקטים שקיבלו היתר ממשיכים כרגיל.

המסלול שהחליף את תמ״א 38 - תיקון לחוק התכנון והבנייה (אושר ב-2022). מאפשר חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד, בסמכות הוועדה המקומית, עם תוספת יחידות דיור של עד 400% במסלול הריסה. בניגוד לתמ״א 38, זכויות הבנייה נקבעות על ידי העירייה - מה שמחזק את חשיבות הליווי המקצועי לדיירים.

נציג מקצועי רשום שמייצג את הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית. תפקידו: לארגן ולאחד את הדיירים, לנהל מכרז יזמים, לנהל משא ומתן ולהבטיח תנאים אופטימליים לדיירים. פועל לפי חוק המארגנים (חוק הסכמים לארגון עסקאות התחדשות עירונית, 2017).

גוף עסקי או חברה שמממנת ומבצעת את פרויקט ההתחדשות העירונית. מקבל זכויות בנייה נוספות (קומות, יחידות דיור) בתמורה למימון והקמת הפרויקט. נבחר על ידי הדיירים במכרז שקוף.

מכירת זכויות הבנייה ללא פרויקט התחדשות מלא. הדייר מוכר את זכויותיו תמורת דירה חדשה במיקום אחר או תמורת כסף מזומן. משך העסקה: 6-18 חודשים. מתאימה לדיירים המעוניינים לעבור למיקום אחר.

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017. מסדיר את פעילות מארגני הדיירים: חובת הסכם ארגון בכתב, כללי אתיקה, הגבלת תקופת ההתקשרות, שקיפות מלאה וחובת גילוי נאות. מטרתו: להגן על זכויות הדיירים.

היקף הבנייה המותר על פי תוכנית בניין עיר. נמדד ב-% (יחס בין שטח הבנייה לשטח המגרש). בהתחדשות עירונית, הדיירים משתפים את זכויות הבנייה עם היזם כדי לממן את הפרויקט.

חדר מוגן בתוך הדירה מפני איומים ביטחוניים. חובה בכל בניה חדשה מ-1991. בפרויקטי התחדשות עירונית, כל דירה חדשה מקבלת ממ״ד סטנדרטי.

דירה זמנית שהדיירים מקבלים במהלך תקופת הבנייה בפינוי בינוי. היזם מספק דירה סמוכה או משלם דמי שכירות בגובה שכר הדירה בשוק לדירה דומה באזור, למשך כל תקופת הבנייה (3-5 שנים).

מס על רווח ממכירת נכס. בהתחדשות עירונית יש הקלות מס משמעותיות לפי סעיף 49ב׳ לחוק מיסוי מקרקעין: הנחה של עד 50% על מס השבח, ובמקרים מסוימים פטור מלא.

הסכם בין המארגן לדיירים המגדיר את תפקידו, שכר הטרחה, ההתחייבויות וההיקף של הליווי. חובה לפי חוק המארגנים. נחתם לפני תחילת התהליך.

הסכם מחייב בין הדיירים ליזם המפרט את זכויות וחובות כל צד: תמורות לדיירים, לוחות זמנים, איכות בנייה, ערבויות, תשלומי ביניים ועוד. חתימה רק לאחר אישור משפטי מלא.

בדיקה מקדימה של פוטנציאל הפרויקט: זכויות בנייה זמינות, מצב הבניין, זכאות לתוכניות, אישורים נדרשים והיתכנות כלכלית. מבוצעת על ידי המארגן לפני תחילת התהליך.

תהליך תחרותי שבו מארגן הדיירים פונה למספר יזמים, מבקש הצעות ובוחר את ההצעה הטובה ביותר על פי קריטריונים ברורים: תמורה, ניסיון, יציבות פיננסית ולוחות זמנים.

אחוז הדיירים הנדרש לאישור הפרויקט. פינוי בינוי: 66% (שני שלישים) מבעלי הדירות - הופחת מ-80% בתיקון חקיקה מ-2021. חיזוק מבנים (חלופת שקד): 66%. אחוז הסכמה גבוה יותר משפר את התנאים מול היזם.

דייר שמסרב לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית. אם יש אחוז הסכמה מספיק (66% ומעלה), ניתן להתקדם גם בלעדיו ואף להגיש תביעה בגין סירוב בלתי סביר. תפקיד המארגן: לשכנע, למצוא פתרונות אישיים ולהגיע להסכמות.

ביטחון פיננסי שהיזם מעניק לדיירים להבטחת מילוי התחייבויותיו. ערבות בלתי חוזרת (מיליוני שקלים) מבטיחה שהפרויקט יושלם גם אם היזם נקלע לקשיים כלכליים.

השטח הנוסף שהדיירים מקבלים בדירה החדשה לעומת הדירה הישנה. בפינוי בינוי בדרך כלל 25-50 מ״ר נוספים. בתמ״א 38 בדרך כלל 12-25 מ״ר נוספים.

סעיף בחוק מיסוי מקרקעין המעניק הקלות מס משמעותיות בהתחדשות עירונית. כולל הנחה של עד 50% על מס שבח, ובמקרים מסוימים (בניינים ישנים מאוד) פטור מלא ממס.